專家稱稅種協(xié)調(diào)是物業(yè)稅開(kāi)征面臨難題
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“只能說(shuō)和以前情況1樣,開(kāi)征不開(kāi)征還要看總局的意見(jiàn).”一月五日,1位接近東莞市地稅局的人士對(duì)記者說(shuō),固然媒體報(bào)道物業(yè)稅空轉(zhuǎn)的范圍推向全國(guó)城市,但是東莞市這樣的已經(jīng)在試點(diǎn)多年的城市,還沒(méi)有接到國(guó)家稅務(wù)總局是否“實(shí)轉(zhuǎn)”的政策. 多數(shù)稅務(wù)系統(tǒng)人士表示,物業(yè)稅空轉(zhuǎn)了六年,試點(diǎn)城市已經(jīng)付出了大量人力物力搭建系統(tǒng)、收集數(shù)據(jù).因此,市場(chǎng)人士都在等待物業(yè)稅的“另1只靴子”落下：宣布部分試點(diǎn)城市開(kāi)始征收物業(yè)稅. 地稅還是國(guó)稅？ 上述接近東莞市地稅局的人士對(duì)記者說(shuō),兩年前,東莞市市就準(zhǔn)備好了物業(yè)稅實(shí)轉(zhuǎn)的方案.當(dāng)時(shí),東莞市、溫州等幾個(gè)城市1起會(huì)商,都希望開(kāi)征物業(yè)稅. 中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓也對(duì)媒體表示,東莞市物業(yè)稅實(shí)轉(zhuǎn)的條件和方案都有,有望在二零一零年推行物業(yè)稅. 而深圳市也做好了物業(yè)稅開(kāi)征的準(zhǔn)備.其在稅務(wù)改革方案中,提出了將房產(chǎn)稅和土地使用稅合并.然后在二零一零年調(diào)整房屋交易中的教育附加和城建維護(hù)費(fèi)等. 在不增加房屋稅費(fèi)總負(fù)擔(dān)的情況下,深圳擬采取調(diào)結(jié)構(gòu)的方式,去除1些房產(chǎn)稅種,而推行物業(yè)稅. 中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云說(shuō),物業(yè)稅開(kāi)征的大難題就是各種稅種協(xié)調(diào)的問(wèn)題.目前情況下,中央和地方的分稅制體系下,去除地方的稅種還是去除中央的稅種仍需考量. 地方希望物業(yè)稅成為1個(gè)地方稅種.由此可以合并去除1些房產(chǎn)稅收中的地方稅種.但是,目前國(guó)家稅務(wù)總局還沒(méi)有明確表態(tài). 此前,有分析人士稱,物業(yè)稅開(kāi)征后就要取消土地出讓金.將原來(lái)1次性繳納土地出讓工字改為分批次,以物業(yè)稅的形式繳納.但是,鄒曉云表示,征收物業(yè)稅并不意味著土地出讓金繳納要被取消. 鄒曉云說(shuō),土地出讓有償使用是寫入土地管理法的,而且目前這點(diǎn)也沒(méi)有要修訂的意思.因此,物業(yè)稅推出,更多的是稅收體系的改革,未必會(huì)出現(xiàn)諸如取消土地出讓金這樣大的動(dòng)作. 東莞市我愛(ài)我家控股公司副總裁胡景暉對(duì)記者說(shuō),物業(yè)稅開(kāi)征目前還面臨1些技術(shù)障礙. 例如,物業(yè)稅征收寬免如何計(jì)算.東莞市市此前在征求物業(yè)稅空轉(zhuǎn)計(jì)算辦法的時(shí)候就曾遇到過(guò)這樣的問(wèn)題.如果對(duì)住宅大面積征收物業(yè)稅,則對(duì)于居民第1套住宅是否寬免物業(yè)稅,是按照面積寬免,還是按照房屋價(jià)格寬免物業(yè)稅,都是個(gè)問(wèn)題. 其次,物業(yè)稅在國(guó)外征收后主要用于教育和城市基礎(chǔ)設(shè)備建設(shè),但是目前國(guó)內(nèi)還難以做到透明監(jiān)控. 劉桓向記者表示,物業(yè)稅問(wèn)題已經(jīng)研究了很久,年內(nèi)開(kāi)征技術(shù)上是可能的.即使住宅開(kāi)征物業(yè)稅存在困難,也可以先從商業(yè)物業(yè)開(kāi)征物業(yè)稅.商業(yè)物業(yè)主要是機(jī)構(gòu)投資者持有,其出租工字也比較容易監(jiān)控. 爾后,隨著物業(yè)稅征收成熟,可以逐漸向非普通住宅和普通住宅覆蓋.但是,胡景暉等市場(chǎng)人士認(rèn)為,三-五年內(nèi),住宅開(kāi)征物業(yè)稅都不太可能.以東莞市為例,即使只開(kāi)征商業(yè)物業(yè)物業(yè)稅,其每年評(píng)估人力就需要一零零萬(wàn)人,而目前不可能有這樣龐大的物業(yè)評(píng)估隊(duì)伍. 商業(yè)地產(chǎn)還是住宅？ 對(duì)于先從商業(yè)物業(yè)開(kāi)征物業(yè)稅的消息,房地產(chǎn)公司也是幾家歡喜幾家愁. 專門從事商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)公司大連萬(wàn)達(dá)在全國(guó)擁有一九個(gè)在營(yíng)業(yè)的商業(yè)物業(yè),二零一零年還計(jì)劃開(kāi)業(yè)一六家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和八家5星級(jí)酒店.每個(gè)物業(yè)年?duì)I業(yè)工字都上億元.目前,該公司正準(zhǔn)備沖刺上市. 諸如大連萬(wàn)達(dá)這樣的專門從事商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè),還有很多.安居客1位評(píng)論人士說(shuō),如果開(kāi)征物業(yè)稅,對(duì)于類似大連萬(wàn)達(dá)這樣的自持型經(jīng)營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)還好,如果是1些專門銷售商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)來(lái)說(shuō),其產(chǎn)品將面臨積壓. 據(jù)搜房網(wǎng)中國(guó)購(gòu)房者大會(huì)透露消息,商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格在二零零九年并沒(méi)有隨著住宅價(jià)格快速上漲.相反,東莞市等城市還出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)租金下降. 胡景暉表示,市場(chǎng)都比較質(zhì)疑的是,如果物業(yè)稅推出是為了調(diào)控房?jī)r(jià),則需要直接對(duì)住宅動(dòng)手.因?yàn)槟壳吧虡I(yè)地產(chǎn)沒(méi)有出現(xiàn)價(jià)格大幅度上漲的情況.而如果對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)征物業(yè)稅,錯(cuò)誤住宅開(kāi)征物業(yè)稅,其抑制房?jī)r(jià)的作用恐怕難以實(shí)現(xiàn). 鏈家地產(chǎn)研究中心的分析報(bào)告指出,物業(yè)稅是屬于1種財(cái)產(chǎn)稅,主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn),要求其所有者或承租人每年都繳付1定稅款,稅額隨房產(chǎn)的升值而提高. 物業(yè)稅明顯區(qū)別于營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等稅費(fèi)的是,征收頻率的不同決定了其稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁的通道不會(huì)很順暢,進(jìn)而物業(yè)稅的負(fù)擔(dān)基本就由持房者自身承擔(dān),并且其稅額會(huì)隨著房產(chǎn)價(jià)值的提升而增加,屬于長(zhǎng)期的、累進(jìn)式的成本支出,這種成本支出將會(huì)直接影響到購(gòu)房者的未來(lái)承受能力,從而影響消費(fèi)者的購(gòu)房預(yù)期,使投資更加理性. “鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為,物業(yè)稅影響消費(fèi)者的購(gòu)房預(yù)期應(yīng)該會(huì)大于目前執(zhí)行的房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅.很多人會(huì)將買房投資的主意暫時(shí)擱置,降低購(gòu)買欲望,這樣可以適當(dāng)給房地產(chǎn)投機(jī)降溫.但是,其對(duì)房?jī)r(jià)的漲跌并不會(huì)起到直接作用,而決定房?jī)r(jià)漲跌的必然是市場(chǎng)供求關(guān)系的變化.